ベタな不動産広告の法則

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• 不動産広告はあの手この手で違反ギリギリの誇大宣伝をする。その手法を語ろう。

交通アクセス

最寄り駅から鉄道

1. 中心駅までの鉄道の所要時間を載せる場合、所要時間が最速になる時間帯（主に日中）のダイヤが用いられる上、乗り換え時間は勘案されない。
   • 一番笑ったのが「亀有→東京、20分を切った！」というもの。亀有から常磐緩行に乗って、北千住で常磐快速に乗り換え、南千住で日比谷線に乗り換え、上野で京浜東北線快速に乗り換え。乗り換え時間を含まなくていいからできる数字の芸当だが、このルートだと北千住と南千住で通路をどれだけ歩くことになるか知ってるのかよ。どのみち実際には20分以内では行けるはずがない。
   • バスと電車を乗り継ぐ場合、「バスが停止するとそのとたんに数百メートル離れた電車にワープしてすぐに発車する。」というシナリオに基づいた所要時間設定である。
2. 「2路線2駅利用の軽快アクセス」というのも、東京周辺の不動産広告によくある誇大宣伝。
   • 実態は、どちらの駅にも中途半端に遠い。バスは渋滞に引っかかり、自転車は坂道で悪戦苦闘。なかなか駅にたどり着かない。
   • それならまだマシ。東○リ○ブ○の新百合ヶ丘にある分譲住宅なんか駅から15分もかかるのに新宿まで21分（快速急行利用）ラクラク通勤だという。でもラッシュのときは快速急行走っていないという罠を仕掛けてくる。
3. 「JR千代田線天王台駅」というように路線名を偽る。
   • 都営銀座線、東京メトロ新宿線などの意味不明な路線が通っていると主張。
   • 東京の場合、基本的に中心部を網羅している「東京メトロ」のほうが格上な為、メトロに直通運転している他会社線駅近辺業者はこの傾向が強い。
   • 「○○線直通の××駅」のように、実際の路線名を隠していることもある。
4. 「始発の快速で都内までらくらく通勤」…その快速は朝の1本しかない。
   • 「始発の列車でらくらく座って帰宅」なんてものを見たことがある。
5. 朝のラッシュアワーのダイヤとお昼のダイヤを都合よく組み合わせて非現実的な所要時間を作る。
   • JR京都線の「摂津富田→大阪」。走行速度はお昼のほうが速いのでそれを採用。ただし、朝は途中の茨木駅で新快速の線路を走る快速に乗り換えたほうが大阪に先着する場合があるので、その乗り方を採用。ダメ押しとして、乗り換え時間は必ず取り除く。

最寄り駅まで徒歩

1. 「徒歩1分＝80m」の大原則はどんな地形の場合にも適用される。
   • 駅から徒歩8分、道のりにして約2kmの家に住んでいる。もちろん急坂を利用してこそできる芸当・・・と思ったら家から3分の所にイオンができてしまったので、結果的には便利になった。
   • 実際、分速80m（4.8km/h）で歩くのは（特に児童は）なかなかきついので、徒歩の所要時間ではなく、距離がを基準にどれくらいあるかで判断すべし。
   • 高齢者にとっては「徒歩1分＝50m」にもならない。
2. ○○マンション～○○駅　徒歩○○分
   実際は、マンションの「敷地を出て」から駅の「建物に入る」までであったりする。
3. 信号や踏切などは考慮されない。
4. 駅から何mと書いてあっても実はホームの端からの距離だったりする。実際はホームの中ほどにある改札口までさらに+数十m歩かされる。
   • ひどいときには駅からの直線距離（最短距離）をもって「徒歩○分」と表示する。
     • もちろん、駅からまっすぐ歩くことはできない。
5. 「駅まで○○分」の道筋が、狭かったり夜は真っ暗だったりして利用しにくい。
   • これは不動産屋のせいじゃないけどね。
6. 鉄道がない地域でも「○○駅から徒歩600分」とか平気で書いてあったりする（全国展開する企業に顕著）
   • せめて最寄バス停にすればいいのに。
     • 最寄バス停を載せる地場企業にしても、1日数本しか運行されていない路線を載せていたりする。

結論

1. 不動産会社が勝手に決めた所要時間を信じるな。実際の時刻表をもとに鉄道会社・バス会社の協議で算出した現実的な数値を載せるように指導できないのか。
2. 結局は、自分の足で歩いて所要時間を確認するのが一番優れている。
3. これは常識&鉄則だが、物件は必ず自分の目で一度見ること。聞いた情報だけで契約して後悔しても、悪いのは自分。
   • 鮮明なカラー写真を載せない不動産会社も悪い。
     • もっとも、載せたところで不都合な部分（壁のシミ、畳の傷とか）はフォトショとかで修正してごまかせるから、やっぱり自分の目で見るのがいい。
   • BS・CSデジタル放送を見たいなら、ベランダなどパラボラアンテナを設置するスペースがあるかをチェックする。
     • パラボラアンテナを南西向きに設置できるかをチェックすること。
     • 少なくとも、ベランダが東～南向きの物件は避ける。真南～南西向きが一番理想的な物件。
     • あと、パラボラアンテナを向ける方向で、衛星の電波を遮るもの（木、ビルなど）がないかチェックすること。

その他

1. 図面はイメージです。実際とは異なる場合があります。
   • 背景に鉄塔や煙突は絶対に載せない。
   • 物件の建物だけ写し、周りの状態は写さない。
     • 南向きでも目の前にビルが建っていて日当たりがないとか。
       • ベランダが東～南南西の向きになるか、目の前にビルや木が立つとBS・CS放送に必要なパラボラアンテナを設置できない。
     • 部屋と同じ高さで高速道路が走っていて外から丸見えとか。
   • 駐車場に停まっているのが、いつもベンツなどの高級車。
   • マンションの場合、建設予定地の敷地から光が出ている。
   • 戸建て物件のCG画像では、（現実が住宅密集地であろうと）前道路はだだっ広く、周辺は林、背後は森や山並みになっていたりする。
   • 明らかに合成の広告があった。しかも「図面はイメージです。実際とは、異なる場合があります。」などの文字が(以下自粛
2. 「○○ハイツ△△駅前」と、駅の近さをマンションの名前で訴えかけたりするが、駅まで直線距離で500m以上離れていることがある。
3. 物件を見せるのはゴミ収集が終わった頃（住人のマナーが悪いとゴミ置き場でわかる）。
4. 敷金０！礼金０！
   • 敷金・礼金の代わりに、同額に相当する「○○会費」「○○料」「○○手数料」などといった経費を、毎月請求することで回収してくる。
5. キャンペーン実施中！！（適用するには別途料金の支払いが必要）
6. スーパーマリオブラザーズ1ではクッパ城徒歩7分」…だが必須項目壁ジャンプ。普通の人間じゃ無理ｗ
7. ここ読んでて気づいたんだけど、求人広告もこれと同じ手口だな。待遇面もさることながら、職場へのアクセスが、バス停の方がどう見ても近くて便利なのに無理やり「○○駅から10分！」を謳ったりしてる。10分以上かかることは言うまでもない。

関連項目

• 不動産業者